国内首家美股房企美元债违约 “不囤地”的鑫苑难逃债务危机|鑫苑置业

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　　来Í源 债市પ观◘察

　　ⓠ导读

　　总部¦北京、美股上市，曾经风‍光一时的鑫苑（中国）置业，如今违约欠债。ગ

　õ　从首家美股内地房企，到现在美元债接连违约，由清华硕士张勇建立Ǝ的鑫苑地产集团如今正面临着债务接连违约、复工交房等难题，是一³家很典型的“房不逢时”的开发商。

　　♣10月11日，国内首家美股上市房企鑫苑（中国）置业（XIN.N）ℜ官宣，其控股股东的母公司鑫苑置业有限公司（简称“鑫苑置业θ”）美元债再次违约，合计违约利息和本金约为2.67亿美元。

　　根据鑫苑（中国）置业公告õ内容，本次未能按时支付的两笔美元优先票据分别为“14% UNS≤UB NTS 2ਜ5/01/2024 USD（REG S）”和“14.5% UNSUB NTS 17/09/2023 USD（REG S）”。

　　而在7月末，鑫苑置业的另一À笔优先票据Ô“鑫苑置业12% N઴20220629”未能在到期日（6月29日）按时偿付，本息合计金额约人民币5.44亿元，票面利率12%。

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　Ä　上述三笔境外债均于新加坡证券交易所流通，按10੩月12日汇率计算，合计违约金额约24.95亿元。

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　　债务违约后，融资“何去૦何从”？

　　近日某房企内部人士在谈到房企债务问题时分析称，“其实房企最担心的还不是债务违约，而是市场流动性持续减弱。现在很多房企虽然债务违约，但还没到破产程度，正是因为虽然成交量虽然很差 ，但保持在较低水平，一些不愿躺平的房企拿时间换空间，优先保证交付，但一年后能不能继续坚持下去就要看ε融资ਨ能力了。”

　　张勇的“鑫苑系”有两个主要发债平台，其中鑫苑置业主要进行美元债融资。目前共有3笔美元债存续，分别是“鑫苑置业 14.2% N20231015”、“鑫苑置业 å14% N20240125”、“鑫苑置业 14.5% N20230917”，合计ψ6.Κ75亿美元，其中两笔美元债合计5.05亿美元将于明年的9月17日和10月15日到期，换算成人民币约36.22亿元。

　　而境内债发行主要由鑫苑（中国）置业公司进行，目前共ñ有“19鑫苑01”、“20鑫苑01”和“21鑫苑01ⓦ”三只公司债♠，合计23.75亿元。

　　据鑫苑（中国）置业公司债券报告显示，近3年来其有息债务总额在持续减少，其中2021年有息债务为1੘10.83亿元，相较于2020年有息Ô负债总额148.43亿元减少约37.6亿元，同比减少超过25%；至2022年中期，有息☎债务总额进一步减少至 100.68 亿元，较2021年减少约10.15亿元。

　　有息负债规模持续缩减，一方面是公司此前按时偿还债务，另一方面则是近年来发债较少，最ર近的1笔发债是2021年੘1月4日发行的“21鑫苑01”。与之同步的是，Υ自2021年3月之后，在招拍挂土地市场上就很难见到鑫苑的身影了。

　　据鑫苑（中国）置业2022年中期公司债券公告，未来1年内，鑫苑（中国）置业有约35.42亿元有息债务到期，主要以银行借款和非银行金融机构贷款为主，而报　告期内的非受限的▣账面资金仅约ࢵ18.87亿元。

　　而随着鑫苑置业美元债&#25d3;违约，后续境外融资前景不容乐观。张Ô勇的œ“鑫苑系”或将面临境内外融资枯竭的艰难境地。

　　不过，鑫苑（中国）置业还有近200亿元的资产受限金额，分别为23&#263f;.17亿元保证金、在途资金和174.76亿ખ元的抵押担保，如能释放部分受限资产，也可适当缓解࠹公司的现金流压力。

Λ　　02◈憨

　　错过“黄金年代”，错入“黑¼铁‚时代↵”

　　据Û鑫苑（中国）置业公司公开数据显示，ë今年上Â半年经营活动产生的现金净流量为 3.60 亿元，主要是上半年度其他应收款有一定数量的回款，不过净利润亏损2.28亿元，这是自去年以来持续亏损。

　　此外，今∋年以来全国各地的“鑫苑 系¸”出现多次被执行，执行标的金额超过10亿元。

　　“鑫苑系”财务危机的消息从2021年下半年就开始不断传出，并从财务危机传导至项目危机。今年以来，很多鑫苑业主开始ਪ曝光自己购入的鑫苑楼盘ਫ਼已经ⓣ长时间停工。

　　不过，曾Ü经É希望带领“鑫苑系”走向全国的张勇似乎并不愿意躺平ਜ。

　　作为回应，鑫苑（中国）置业在今年▩7月下旬发布澄清公告称，公司河南地区开发项目受疫情防疫要求和2021年“7.20郑૮州特大暴雨”事件影响，出现部分项目停工或延期交付。但截至公告发布日（7月25日），河南鑫苑置业有限公司开⇒发的鑫苑紫金府、鑫苑国际新城、鑫苑名城等多个项目工人到岗超1800人，到岗率超85%，各在建项目基本复工。

　　此外，在7月份郑州市政府组织市房管局、各区政府召开的“7家重点企业在郑项目情况汇报”会议上，“鑫苑”也出现在参会名单上。&#263e;这个会议透露了帮助重点企业“保交付”的模式，如“棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租ⓞ赁住♦房”等。

　　这也意味着，鑫苑目前还是郑州当地政õ府优ⓘ先帮助纾困的对†象，还有一线生机，但郑州之外的鑫苑项目就没有这种待遇了。

　　9月底，坊间消息称“鑫苑系”位于山东省青岛市西ξ海岸灵山湾的龙玺项目的30%股权，将♥遭到司法ψ拍卖。该项目由“鑫苑系”旗下公司青岛慧据智慧城市产业发展有限公司持有，项目评估价格为8.31亿元，起拍底价为7.07亿元，项目将于10月25日进行司法拍卖。

　　值得一提的是，张勇早在1997年就在郑州创建了鑫苑（中国）置业的前身஻：河⊗南鑫苑置业有限公司。20¨06年12月，公司进入集团化运作时代；2007年登陆纽交所；2012年9月，鑫苑中国购买美国纽约土地，计划开始海外扩张。

　　目前，鑫苑（中国）置业主要项目分布在郑州❄、济南和苏州等城市，并将总部设立在北京⊕。显然，张勇希望创建一家全国性企业，并不仅仅局限઼在河南。

　　虽然࠽早早就进入房地产Î开发行业，但坚持“不囤地、不捂盘、零库存”开发模式的鑫苑系，始终徘徊在中小房⌈企之列。

　　从2016年开始，鑫苑（中国）置业变的激进。据“观点网”报道，2015年~2018年其总负债分别为26.1&#25bc;3亿美元、33.ਯ03亿美元、53.27亿美元和72.8∃8亿美元。

　　੠而WIND数据显示，从2018年到2022年中期，鑫苑（中国）置业的总负债从481.81亿元，逐年攀升至ª578.99亿元，而营收则从108.06亿元逐年下降至12.79亿元。

　　中指研究院房企销售业绩统计数据显示，鑫苑中国今年Β1-9月销售额107.0亿元，当月排第99名，同比×减少53.5%。虽然在百∅强房企名单内，但仍然让人揪心。

　　没有在沸腾的“黄金年代”壮大规模，却落入了“黑铁µΙ时代”的债务危机，张勇的“鑫苑系”带给房地产行业的，是一个“错过”与º“乱入”的样例，但却是众多中小房企的缩影。

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你觉得鑫 苑能借助外力翻身吗？欢迎评ࣻ论区留言讨论。

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